Hay un tipo de activo que ha creado más millonarios que cualquier otro. No es el oro, no son las criptomonedas, son los clásicos bienes raíces. Los bienes raíces son virtualmente uno de los pocos activos que utiliza el dinero de otras personas (inquilinos) para pagar la inversión, siempre y cuando la estructura esté bien diseñada.
Por supuesto, en este tiempo de incertidumbre global usted podría argumentar que los precios inmobiliarios van a caer. Esto es cierto en muchos casos pero en varios países se espera que las propiedades aumenten de valor rápidamente debido a su tamaño, ubicación, y el potencial migratorio del país en cuestión.
En Mundo nos dedicamos a mostrar las mejores estrategias de inversión de las Family Offices del mundo. No es sorprendente que la mayoría de las mejores familias tengan carteras de inversión significativas en bienes raíces diversificadas a través de diferentes países y divisas. De hecho, muchas de las Family Offices comenzaron como simples inversores inmobiliarios y gradualmente construyeron una cartera de propiedades sobre la cual se apoyaron para continuar comprando. De esta manera, se transformaron en multimillonarios o incluso billonarios.
Hay muchas de estas estrategias, pero una de las más utilizadas y, de hecho, la más simple, es lo que se llama financiamiento de pre-construcción.
La Crisis Financiera Global y Quién se Beneficiará
Los países que se benefician de la crisis financiera son los países que reciben inmigración y que promueven las inversiones al mismo tiempo que reducen los impuestos y ofrecen una alta calidad de vida. Los más acaudalados se están mudando a estos países en cantidades récord desde los Estados Unidos, Europa y África.
Las Family Offices eligen su cartera inmobiliaria basados en la diversificación, la optimización fiscal y el crecimiento a largo plazo. Imagínese que si usted hubiera invertido en pre-construcción en Singapur hace 30 años, los millones que hubiera invertido ahora valdrían billones. Esto es exactamente lo que muchas familias hicieron.
Aunque el tren de Singapur ya ha partido e invertir allí es demasiado costoso, aún existen muchos países ideales para la inversión inmobiliaria a través de pre-construcción. La frase más famosa de Warren Buffett, “sé cauteloso cuando otros son codiciosos, y codicioso cuando otros son cautelosos” puede aplicarse directamente al negocio de la pre-construcción actual.
Las Family Offices ven a los bienes raíces como un producto financiero más y son muy cuidadosas a la hora de calcular los riesgos y beneficios. Por eso es que hacen dinero. Los inversores de clase media, por otra parte, se basan en las emociones y compran propiedades demasiado caras. Esa es la diferencia principal por la que los ricos se hacen más ricos y los pobres se hacen más pobres. Se trata de conocimiento del mercado.
La agencia de bienes raíces promedio vende sus propiedades sin considerar el beneficio financiero a largo plazo del comprador, de hecho, muy pocas agencias inmobiliarias analizan los retornos de la inversión de una forma sistemática.
Cómo Funciona la Inversión en Pre-construcción
Los desarrolladores que construyen una propiedad necesitan financiar a corto plazo para aumentar su liquidez. Esto usualmente se conecta con la estructura de préstamo en la que el banco requiere que el desarrollador pre-venda una cierta cantidad de unidades antes de entregarles el dinero del préstamo.
Y aquí empieza lo mejor. El desarrollador se conectará con sus contactos de Family Office y ofrecerá apartamentos en preventa que serán vendidos luego por, supongamos, 200,000 dólares a un precio de pre-construcción de 100,000, siempre y cuando la Family Office se comprometa a comprar en cantidad.
Tales ofertas limitadas usualmente son arrebatadas por las Familiy Office antes de que lleguen al público general, pero a veces la oportunidad puede llegar y ofrecer un precio fantástico para otros inversores también.
Sin embargo, los acuerdos de pre-construcción pueden ser incluso mejores porque el desarrollador solo solicita un depósito para asegurar la unidad. Por lo tanto, si se realiza en el momento correcto, la unidad aumentará su valor (a veces hasta el doble) desde el momento del depósito hasta que la construcción esté lista.
Pero a veces, el desarrollador no solo permite a las Family Office comprar las unidades con un descuento sino que provee financiamiento para que ellos mantengan y den las propiedades en alquiler. Aquí es donde el potencial de inversión comienza a despegar.
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