Derecho de Posesión vs Propiedad Escriturada: una Diferencia Clave Para Quienes Buscan Bienes Raíces en Panamá

Evite las sorpresas: analicemos el derecho de posesión según la ley panameña

Quienes se interesan en comprar bienes raíces en el extranjero deben tener en cuenta dos aspectos fundamentales: 1) el tipo de titularidad y 2) las limitaciones a la propiedad extranjera. Pasar por alto estos factores puede poner en riesgo la inversión si el comprador necesita vender, alquilar o repatriar fondos en algún momento.

En lo que respecta al derecho de posesión, Panamá tiene reglas específicas que se aplican a ciertas zonas, por lo general en las provincias, donde muchos terrenos no están escriturados, ya que han permanecido así desde el pasado colonial del país. Conocer este tema es imprescindible para quienes ven a Panamá como una opción inmobiliaria.

Derecho de posesión vs propiedad escriturada en Panamá

• Las áreas junto a la costa se venden únicamente mediante derecho de posesión
• Los extranjeros tienen exactamente los mismos derechos de propiedad inmobiliaria que los ciudadanos, salvo en las zonas cercanas a las fronteras internacionales
• Panamá cuenta con un registro nacional de la propiedad que lleva el control de las transacciones, los números de finca, las hipotecas, los límites y los propietarios, como la mayoría de los países de derecho civil
• Con un inmueble escriturado en Panamá, los extranjeros pueden solicitar la residencia legal

Derecho de posesión vs propiedad titulada: definiendo los conceptos

Lo que en términos jurídicos puede parecer complejo resulta sencillo cuando se explica en lenguaje cotidiano. Cuando una persona compra un inmueble con derecho de posesión, no adquiere el inmueble en sí, sino el derecho a usarlo. En resumen, no pasa a ser un bien que posee, sino un bien que tiene permitido usufructuar. Eso es lo que se conoce como derecho de posesión.

En cambio, quienes compran una vivienda o un terreno escriturado pasan a ser los absolutos propietarios y pueden usarlos a su gusto, siempre que cumplan con las normas y reglas que suelen aplicarse. Para más detalles, consulte la tabla comparativa que aparece más adelante en este artículo.

Cuidado con lo que compra: qué zonas de Panamá podrían tener derechos de posesión y cuáles son sus orígenes históricos

Encontrar terrenos sin escriturar en Panamá no es para nada raro, sobre todo en las provincias. Esto se debe a una serie de hechos ocurridos a lo largo de la historia del país.

Incluso antes de que comenzara la construcción del canal, Panamá había sido siempre una ruta estratégica para los viajeros. Durante la fiebre del oro de California, en el siglo XIX, muchos eligieron viajar por Panamá porque cruzar los jóvenes Estados Unidos de este a oeste era en extremo peligroso: los caminos estaban plagados de bandidos y asaltantes.

Cuando llegaron los primeros colonos europeos a Panamá, se establecieron en una franja muy concreta del istmo, de norte a sur, entre Panamá y Colón, donde se concentraba todo el tráfico marítimo y el mayor potencial económico y comercial. Mientras tanto, en el interior del país había gente que se asentaba en un sitio y trabajaba la tierra, tierras que fueron pasando de generación en generación no por procedimientos legales, sino de palabra.

Cuando Panamá se independizó de España en 1821, el nuevo gobierno ofreció la posibilidad de escriturar dichos terrenos, pero la mayoría declinó para evitar pagar impuestos sobre la propiedad. Hoy en día, sigue ocurriendo una situación similar ya que muchas familias de campesinos no pueden afrontar los costos de escriturar un terreno (agrimensores, abogados, tarifas gubernamentales, generación de planos, etc.).

Derecho de posesión frente a escritura: diferencias principales

Descargo de responsabilidad: la tabla de arriba, así como todos los datos proporcionados en este artículo, se publican con fines meramente informativos. Este artículo no constituye asesoría legal. Antes de comprar una propiedad en su país o en el extranjero, consulte siempre con especialistas certificados y analice todos los aspectos de la operación.

Qué puede y qué no puede hacer el propietario

Aunque ambas opciones tienen ciertas limitaciones, la propiedad escriturada en Panamá brinda mayor nivel de libertad. En caso de que la zona no cuente con códigos de construcción o normas de zonificación, el propietario podrá hacer lo que desee con su activo, sin restricciones.

Hay algunos puntos que merecen atención, como las comunidades cerradas o los distritos que pueden imponer códigos de construcción, límites de altura o de pisos, y exigencias de línea de retiro.

Al comprar con derecho de posesión, las limitaciones son aún mayores. En algunos casos, las tierras en concesión solo pueden destinarse a las actividades que autorice el Estado, como explotar determinados negocios o desarrollar actividades comerciales en espacios públicos.

El ejemplo más claro es el tratamiento de las tierras alrededor de parques nacionales o áreas protegidas, donde el gobierno permite que empresas privadas hagan negocios, por lo general en el sector turístico (alquiler de lanchas, actividades acuáticas, instalaciones de camping, restaurantes, gift shops, entre otros).

Tierras con derecho de posesión en Panamá: ¿cómo funciona?

Por las razones ya explicadas, las tierras sin escriturar suelen encontrarse sobre todo en las provincias, y algunas tienen reglas específicas. La mayoría de las zonas costeras y las islas del país se consideran de dominio público, por lo que los particulares (tanto panameños como extranjeros) solo pueden utilizarlas mediante concesiones.

Más barato, pero con ciertas condiciones: qué debe considerar el inversionista antes de comprar con derecho de posesión

Desde el punto de vista financiero, comprar con derecho de posesión resulta bastante conveniente porque a) el precio de mercado es más bajo y b) el inmueble está exento del impuesto a la propiedad. Sin embargo, esto tiene un costo.

Este tipo de titularidad no puede ser heredada por los descendientes del propietario, no puede usarse como garantía de préstamos o hipotecas y se limita a los usos que fije el gobierno.

Un inmueble con derecho de posesión funciona bien como parte de una estrategia más amplia, adquirido con el propósito de generar ingresos más que para mantenerlo a largo plazo, reforzar el portafolio o planificar la herencia.

En pocas palabras, sirve más como inversión generadora de ingresos que como bien inmueble propiamente dicho, y su verdadero valor reside en la posibilidad de combinarlo con una o varias propiedades escrituradas.

El valor de la propiedad escriturada: ventajas de la inscripción en el Registro Público de Panamá

El título absoluto del derecho civil

Al ser una jurisdicción de derecho civil o continental, la escritura panameña es un documento público que, por sí mismo, constituye prueba de posesión del inmueble. Los inversionistas pueden comprar con total tranquilidad: si el vendedor tiene la escritura del inmueble (y esta es legal y verificada por un notario), este es el único e indiscutido propietario.

También es posible verificar en el Registro la existencia de gravámenes o cargas pendientes, y consultar los límites y la superficie real del terreno ante la ANATI, la Autoridad Nacional de Administración de Tierras.

Esto ahorra tiempo, sobre todo al comprador, ya que no tendrá que investigar la cadena de títulos ni contratar un seguro por si algún pariente lejano se presentara a reclamar una parte del terreno, como ocurre en los países con sistema anglosajón.

El número de finca: un identificador único para cada inmueble

Para cada propiedad escriturada, el Estado asigna un número que equivale al documento de identidad de una persona. Este es el número de finca, e identifica al complejo de apartamentos, edificio, terreno o casa, independientemente de quién sea el propietario. Aunque el inmueble se venda y se transfiera diez veces, el número de finca seguirá siendo el mismo.

Propiedad vs concesión para la residencia en Panamá

El tipo de titularidad importa. Quienes quieran solicitar la residencia en Panamá con una propiedad que compren o posean deben presentar un título debidamente inscrito a su nombre o al de su empresa. En pocas palabras, deben comprar un inmueble con titularidad plena y verificable.

Qué aconsejan los expertos de Mundo: no compre tierras en concesión si le interesa solicitar la residencia en Panamá. Todas las visas vinculadas a bienes raíces exigen que el solicitante demuestre contar con una escritura debidamente registrada. De hecho, los expertos de Mundo recomiendan comprar directamente a desarrolladores de confianza y en un proyecto nuevo (o actualmente en construcción). Así, los interesados podrán solicitar el estatus de Inversionista Calificado con la inversión mínima de USD 300.000.

Debida diligencia o desarrolladores de confianza

Al comprar un terreno, una finca o un apartamento, es fundamental realizar una debida diligencia exhaustiva, especialmente en las siguientes situaciones.

Cuando se compra a agentes desconocidos: incluso los mejores desarrolladores hoy en día tuvieron que empezar, alguna vez, de cero. No tener experiencia no es pecado, y un nuevo constructor puede ser muy confiable. Pero, lamentablemente, es necesario ser precavido con aquellos que no tienen un historial verificable, porque estamos hablando de inversiones sustanciales.

Siempre es recomendable elegir desarrolladores que tengan décadas de experiencia y una reputación ampliamente demostrada. Aun así, si decide darle la chance a alguien nuevo, investigue a fondo. Averigüe si ha entregado algún proyecto anteriormente y qué experiencia previa tiene en el sector inmobiliario.

Cuando se compra en las provincias: como se desarrolló más arriba, buena parte de las tierras fuera de la capital y de Colón no tiene una escritura. Incluso si compra una casa en lo que parece un asentamiento bien establecido y organizado, es necesario verificar si está lista para escriturar ya que puede tener trámites sucesorios pendientes.

Cuando la oferta es demasiado buena para ser verdad: las buenas oportunidades existen, y mucha suerte tienen quienes las encuentran. Sin embargo, una oferta demasiado tentadora puede indicar que algo anda mal, o que el inmueble está bajo derecho de posesión sin que el vendedor lo haya dicho abiertamente.

Mundo: su sostén al comprar bienes raíces en Panamá

Los bienes raíces son una de nuestras áreas de especialización más importantes. En Mundo, mantenemos relaciones cercanas con los desarrolladores más reputados del país y somos master brokers de los proyectos de un prestigioso desarrollador internacional que hoy opera en Panamá.

Gracias a estos vínculos, podemos presentarle algunos de los proyectos más buscados, entre ellos apartamentos de moda en el centro, condominios de nivel Deluxe en zonas exclusivas y suites en un hotel con casino. También podemos mostrarle algunas de nuestras mejores alternativas aún en construcción, para que pueda solicitar la visa de Inversionista Calificado con la inversión mínima de USD 300.000.

Además, en Mundo contamos con una abogada panameña interna y una oficina física en Ciudad de Panamá, por lo que podemos asistirle en la compra de bienes raíces mientras tramitamos su residencia panameña. Si desea saber más, no dude en contactarnos. Nuestros expertos estarán encantados de analizar su caso y diseñar la estrategia más adecuada para usted.

Preguntas más frecuentes

¿Qué es el derecho de posesión en Panamá?

El derecho de posesión es un tipo de titularidad inmobiliaria en el que el comprador adquiere el derecho a usar la tierra, en lugar de convertirse en su propietario real. Por lo general, las tierras en concesión pertenecen al Estado.

¿Puedo usar mi propiedad en derecho de posesión como garantía hipotecaria?

No. Los inmuebles con derecho de posesión no pueden servir como garantía de préstamos ni de hipotecas bancarias.

¿Por qué los terrenos bajo derecho de posesión son mucho más baratos que los escriturados?

Adquirir propiedades en derecho de posesión es mucho más económico porque tiene limitaciones. Este tipo de titularidad no puede transmitirse a las siguientes generaciones y los usos están limitados a lo que disponga el gobierno. Además, escriturar una propiedad conlleva altos costos (escribanos, abogados, agrimensores, tarifas, etc.), lo que, prácticamente hablando, termina agregándose al precio final.

¿Cómo verifico si una propiedad panameña está escriturada?

Panamá cuenta con un registro oficial de la propiedad (el Registro Público de Panamá), que lleva constancia de cada escritura, número de finca, transferencia, hipoteca y gravamen. Todos los datos sobre el estado, los límites y la titularidad del inmueble figuran allí y en la ANATI (Autoridad Nacional de Administración de Tierras).

¿Las zonas costeras pueden ser de propiedad privada?

Los terrenos frente al mar en Panamá rara vez son de propiedad privada, ya que, por ley, se consideran de dominio público.

¿Puedo solicitar la residencia en Panamá mediante una inversión con derecho de posesión?

No. Todos los programas de residencia de Panamá exigen un título registrado a nombre del solicitante, algo que el derecho de posesión no ofrece. Algunos programas permiten adquirir una unidad en un proyecto en construcción, en cuyo caso, de todas maneras, deberán pagar la suma completa de los USD 300,000 (o cualquiera sea el mínimo estipulado por Migraciones). Si el precio final es más alto, pueden pagar el remanente en cuotas mientras la construcción avanza.

¿Puedo solicitar la residencia en Panamá con un proyecto en preventa o en construcción? ¿Qué pasa con el título?

Sí. La Visa de Inversionista Calificado permite aplicar invirtiendo en un proyecto en preventa o en construcción. En ese caso, se debe abonar la suma total de USD 300.000 para cubrir el requisito financiero mínimo de la visa. En cuanto a la escritura, se obtendrá una vez que la unidad esté construida e inscrita.

¿Cuál es la inversión inmobiliaria mínima para solicitar la residencia en Panamá?

La inversión inmobiliaria mínima es de USD 300.000 en bienes raíces nuevos y de USD 500.000 en propiedades de reventa, dentro del marco del programa de Inversionista Calificado.