Интервью по имущественному праву в Панаме

С недавней реализацией новой программы получения вида на жительство в Панаме, в рамках которой человек может подать заявление на получение постоянного вида на жительство, купив недвижимость, перед международными инвесторами открываются новые возможности. 

Теперь те страны, которые не соответствуют критериям визы дружественных стран, такие как Китай, Венесуэла или Россия, также могут получить быстрый статус постоянного резидента в Панаме, открывающий путь к легальному статусу налогового резидента.

Однако покупка недвижимости - это тонкий процесс, поскольку он связан с юридическими процедурами и вложением значительной суммы денег. С какими рисками могут столкнуться международные инвесторы при приобретении недвижимости в Панаме? Насколько безопасно право собственности? Как происходят процессы финансирования в Панаме и безопасны ли они?

Когда я услышал эту новость, я сразу же связался с нашим адвокатом, специалистом по законодательству о недвижимости в Панаме, чтобы помочь нам развеять эти сомнения и объяснить детали закона о недвижимости. Это интервью будет интересно всем иностранным инвесторам, заинтересованным в Панаме как в центре для ведения бизнеса и проживания.

Вот что рассказала нам Мария, наш адвокат.

Для получения дополнительной информации о возможностях ведения бизнеса в Панаме, программах резидентства, финансовых лицензиях, банковских проектах и проектах в сфере недвижимости, пожалуйста, посетите наш раздел о стране.

УЗНАЙТЕ БОЛЬШЕ ЗДЕСЬ

Можете ли вы рассказать о своей биографии?

Да, последние шесть лет я работаю юрисконсультом в крупнейшей панамской девелоперской и строительной компании. Мой опыт работы с ними включает в себя пересмотр контрактов, сделки с недвижимостью и участие в процессе перевода права собственности на имя покупателя.

Как регистрируется право собственности на недвижимость в Панаме?

Право собственности регистрируется государственным актом, надлежащим образом внесённым в Государственный реестр Панамы. Процесс начинается, когда обе стороны подписали договор купли-продажи и готовы выполнить все условия. Покупатель обязан заплатить за недвижимость, и обычно продавец отвечает за оформление недвижимости на имя покупателя и оплату налогов, коммунальных услуг и т.д. для того, чтобы правильно зарегистрировать право собственности.

Важно отметить, что, когда речь идёт о расходах, связанных с нотариальными услугами и штампами о доходах, покупатель должен оплатить судебные издержки, связанные с этими сборами. Все расходы, связанные с оформлением недвижимости, делятся между покупателем и продавцом. Продавец обязан оплатить 2% налога на передачу прав собственности и 3% налога на прирост капитала. 

Насколько безопасно это право собственности?

Панамское законодательство защищает добросовестного покупателя. Поэтому, если есть какие-либо нерешённые вопросы от имени продавца, связанные с недвижимостью и другой стороной, они не влияют на право собственности покупателя, и проблема должна быть решена между другими вовлечёнными сторонами.

О каких рисках следует помнить иностранцам при покупке недвижимости?

С точки зрения инвестиций, как и в любой другой финансовой операции, всегда будет существовать риск. Риск связан с различными факторами, такими как тип рынка, в который они инвестируют, и тип недвижимости или района, в котором они заинтересованы в покупке. С юридической точки зрения риск можно свести к минимуму, если всегда проводить предварительное исследование объекта недвижимости и проверять, соответствует ли право собственности в государственном реестре тому, что предлагает продавец.

Например, важно проверить, совпадает ли номер участка, является ли владелец недвижимости тем же, что и продавец, или выяснить, является ли продавец частью компании, владеющей недвижимостью (если это так). Кроме того, всегда полезно проверить, нет ли активных залогов на недвижимость и совпадает ли зарегистрированная площадь с той, что указана в описании недвижимости. 

У вас есть вопросы?

ЗАДАЙТЕ ВОПРОС НАШИМ ЭКСПЕРТАМ

Что такое налог на прирост капитала на недвижимость?

Налог на прирост капитала в Панаме составляет 3% от зарегистрированной стоимости недвижимости или цены продажи, в зависимости от того, что выше.

Что такое налог на передачу имущества?

Он составляет 2% от продажной стоимости недвижимости.

Можете ли вы описать, как происходит сделка с недвижимостью по этапам и времени?

Хорошо, допустим, у нас есть инвестор, заинтересованный в проекте, который ещё не построен. Обычно процесс начинается с обещания заключения договора купли-продажи (не договора купли-продажи, потому что это происходит в форме акта, когда проект уже построен и готов к сдаче).

В таких случаях условия обычно предусматривают ежегодную выплату около 10% (в зависимости от того, о чём договариваются стороны) в течение 3-4 лет, в зависимости от того, сколько времени потребуется на строительство. В стандартных контрактах есть пункт, в котором указывается приблизительное время строительства объекта.

Как только проект будет готов к сдаче, клиенту сообщают об этом, и он должен оплатить оставшуюся сумму. Если остаток должен быть оплачен по гарантийному письму от местного банка (что означает, что клиент подписал ипотечный договор с банком), застройщик отправляет все документы в банк, который будет отвечать за оформление сделки.

Как осуществляются сделки по финансированию поставщиков и каковы наилучшие способы их проведения?

Это сложный вопрос. Мы можем выделить 2 основных способа финансирования инвестиций в недвижимость в Панаме. Несмотря на то, что существуют застройщики, предлагающие "внутреннее финансирование", это не совсем правильное название. В Панаме финансовые операции регулируются министерством торговли, а финансовые кредиты выдаются только финансовыми организациями.

Однако панамский рынок застройщиков недвижимости, предвидя необходимость внедрения программы, которая позволила бы иностранцам и инвесторам приобретать недвижимость без необходимости ипотеки, придумал внутреннюю программу "финансирования". Эта программа работает - проще говоря - как аренда с обещанием выкупа недвижимости. Обычно это делается на условиях застройщика на срок от 3 до 5 лет и под процентную ставку, обычно более высокую, чем предлагается банками.

Положительным моментом в этом типе программы является то, что покупатель может получить доступ к недвижимости (если она готова к сдаче) сразу после подписания контракта и будет ежемесячно выплачивать арендную плату. Они могут вносить платежи в счёт цены продажи каждый год или несколько раз в год, в зависимости от того, что оговорено в контракте. Важно отметить, что в этом типе контрактов ежемесячный платёж не идёт в счёт продажной цены (если это прямо не оговорено в контракте).

Другой способ финансирования сделки с недвижимостью предполагает привлечение финансовой организации или банка.

Местная банковская система, как известно, не регулируется, когда речь идёт о выдаче кредитов.

По этой причине существует множество способов получить ипотечный кредит, будучи иностранцем. Основным из них является возможность гарантировать банку возврат кредита, будь то подтверждение источника местного дохода или привоз из-за границы значительной суммы денег и помещение их в местный банк для гарантии возврата кредита.

После того, как клиент выполнил все требования банка и получил предварительное одобрение, он должен принять во внимание цену за квадратный метр, поскольку банки обычно имеют лимит на процент от цены, который они могут покрыть. Обычно они покрывают от 60% до 80% стоимости недвижимости, а клиент должен покрыть оставшуюся сумму. Эти требования варьируются в зависимости от банка.

Сколько берёт адвокат за юридическое сопровождение сделки с недвижимостью и может ли адвокат держать средства в эскроу до передачи имущества?

Размер вознаграждения обычно зависит либо от стоимости имущества, либо от цены продажи, в зависимости от того, что выше. Обычно взимается от 1 до 2 %, при этом плата не включает расходы.

Не так давно для юристов было обычной практикой предлагать клиентам услуги эскроу, однако в 2017 году был создан Закон 21, который "устанавливает правила регулирования и надзора за доверительными управляющими и трастовым бизнесом" в Панаме.

Это означает, что любое физическое лицо, будь то компания, брокер по недвижимости или адвокат, получающий средства в рамках услуги эскроу, должен иметь трастовую лицензию, выданную Управлением банков Панамы.

Учитывая все обстоятельства, в Панаме существуют компании, предлагающие услуги эскроу для хранения средств или активов до тех пор, пока другие стороны не выполнят определённые обязательства. Как только определённые условия будут выполнены, эскроу-агент выдаёт средства.

Кроме того, возможны и другие варианты, такие как предоставление банком гарантийного письма для продавца, которое даёт обеим сторонам уверенность в том, что а) деньги находятся на хранении в банке и б) средства будут выданы банком продавцу после выполнения условий договора купли-продажи.

Видеоверсию этого интервью можно посмотреть здесь.

Не упустите эту фантастическую возможность купить недвижимость в Панаме и получить постоянный вид на жительство всего за один месяц.

Свяжитесь с нашими специалистами сейчас для получения дополнительной информации.

СВЯЖИТЕСЬ С НАМИ