巴拿马物权法访谈

随着最近新巴拿马居留权计划的实施，可以通过购买房地产申请永久居留权，新的机会在向国际投资者开放。

现在，那些没有资格获得友好国家签证的国家的投资者，如中国、委内瑞拉或俄罗斯，也可以很快获得巴拿马的永久居留权，为获得合法的税收居民身份铺平了道路。

然而，购买房产是一个微妙的过程，它涉及法律程序及重要的大额投资。国际投资者在巴拿马购买房产时会面临哪些风险?所有权有多安全?巴拿马的融资流程是如何运作的?是否安全?

听到这个消息时，我立即联系了我们在巴拿马的房地产法律师专家，帮助我们解惑并解读了房地产法的细节。所有有意将巴拿马作为商业和居住中心的外国投资者都会对本次采访感兴趣。

以下是我们的律师Maria告诉我们的。

有关巴拿马商机、居留计划、金融牌照、银行和房地产项目的更多信息，请访问我们的国家焦点。

能告诉我们你的背景吗?

可以，过去六年我一直在巴拿马最大的开发商和建筑公司担任法律顾问。我的经验包括修改合同、财产交易以及参与将财产所有权置于买方名下的流程。

在巴拿马如何登记房产所有权?

该所有权通过在巴拿马公共登记处正式登记的公共契约进行注册。当双方签订购房合同并准备好履行所有条款和条件时，流程就开始了。买方有义务支付房产的价款，通常由卖方负责将房产登记在买方名下，并支付税款、水电费等，以便及时登记房产所有权。值得注意的是，当涉及到公证服务和印花税的费用时，买方必须支付与其相关的法律费用。与所有权流程有关的所有费用由买卖双方分摊。卖方承担2%的转让税和3%的资本利得税。

所有权有多安全？

巴拿马法律善意地保护买方。因此，如果卖方代表的任何未决事项涉及到房产及另一方，不应影响买方的所有权，问题必须在其他当事人之间解决。

外国人在买房时应该注意哪些风险?

从投资的角度来看，和任何金融交易一样，总会有风险。风险涉及不同的因素，比如他们投资的市场类型，以及他们感兴趣购买的房地产或地区类型。从法律的角度来看，只要事先对房产进行调查，并核实公共登记处的所有权与卖方所提供的所有权是否一致，就可以将风险降至最低。例如，检查地块编号是否相同，房产所有者与卖方是否一致或调查卖方是否属于拥有房产的公司（如果是这种情况）都非常重要。另外，最好还是验证一下该房产是否存在有效的留置权，以及注册的区域是否与该房产说明中的区域一致。

什么是房地产资本利得税?

巴拿马的资本利得税是房产注册价值或销售价格的3%，以较高的金额为准。

什么是财产转让税?

就是房产销售价值的2%。

您能否描述房地产交易流程分为哪几个阶段？

好吧，假设我们有一位投资者对一个在建项目感兴趣。通常，这类流程始于购房合同承诺(并非购房合同，只有已建成并准备交付的项目，才以契约的形式体现)。在这种情况下，通常会说每年支付约10％（取决于双方协商的内容）的款项大概3-4年，具体取决于建造时间。在标准合同中，有一项条款会提及项目建设的大概时间。

一旦项目准备好交付，就通知客户，客户必须支付剩余的余额。如果要通过当地银行的付款承诺书（表示客户已与银行签署抵押合同）来支付上述余额，则开发商会将所有文件发送给银行，由银行负责办理正式的契约。

供应商融资交易如何进行？最好的方式是什么？

好吧，这是一个复杂的问题。我们可以确定在巴拿马进行房地产投资的方式有2种。尽管也有开发商提供“内部融资”，但这个名字并不贴切。在巴拿马，金融业务由商务部监管，金融贷款仅由金融实体提供。但是，巴拿马房地产开发商市场预见到有必要实施一项计划，允许外国人和投资者无需抵押就能购买房产，于是一项内部“融资”计划应运而生。该计划旨在将其简化为承诺购买房产的租约。通常按照开发商规定期限为3-5年，往往要高于银行提供的利率。这类计划的好处是，买家只要签订合同，就可以拿房(如果准备交付)，然后按月缴租。他们可以按年支付销售价格，或者每年支付多次，都取决于合同规定。需要注意的是，这类合同里，月租金并不计入销售价格(除非合同中明确规定)。

为房地产交易融资的另一种方式涉及到融资实体或银行。

当地银行系统在发放贷款方面的监管是出了名的严格。

出于这个原因，作为一个外国人有很多方法去获得抵押贷款。主要一点，无论是通过证明当地收入来源还是从国外带入大量资金并将其存入当地银行以担保财产的偿还，都能够确保银行对财产的偿还。

一旦客户符合银行的所有要求并获得了预先批准，就得考虑每平方米的价格，因为银行通常对允许支付的价格百分比有上限。通常他们会支付约60%-80%的房产价格，而客户必须支付剩余部分。这类要求因银行而异。

合法的房产交易时律师收取什么费用？房产转让之前，律师是否可以将资金托管在第三方。

收费标准通常取决于房产的价值或售价(以较高价为准)。通常收取1%、2%左右的费用，且不包括开支。

不久之前，律师为客户提供托管服务是一种惯例，然而，2017年，巴拿马颁布了第21号法令，“为受托人及信托业务的监管和监督制定了规则”。

这意味着，任何个人，无论是公司、房地产经纪人还是作为第三方托管服务接收资金的律师，都必须获取由巴拿马银行监管机构提供的信托牌照。

综上所述，巴拿马有些公司提供托管服务，在其他各方履行某些职责和义务之前持有资金或资产。一旦某些条款已经完成，托管代理就释放资金。

此外，还有其他选项，如让银行为卖方提供担保函，通过向双方提供保证，即a）资金由银行保管，b）一旦销售合同的条款和条件得到履行，银行将向卖方发放资金。

请点击这里查看本次采访的视频版本。

千万不要错过这个在巴拿马购买房地产并在一个月内获得永久居留权的绝佳机会。

现在联系我们的专家以获得更多信息。

联系我们