Montenegro es una anomalía en el mercado inmobiliario europeo. Los rendimientos para quienes invierten en inmuebles montenegrinos son de los más altos de todo el continente. Esta tendencia va en aumento gracias al auge del turismo que experimenta este país balcánico desde hace unos años. Además del creciente mercado turístico, otro motor del boom inmobiliario en Montenegro es su programa de ciudadanía por inversión, que tiene como uno de sus requisitos que el solicitante invierta en un proyecto inmobiliario turístico.
Entre las ofertas inmobiliarias montenegrinas hay para todos los gustos. Usted puede invertir en villas de lujo en la costa, invertir en propiedades modernas en la capital, o elegir comprar una propiedad en los centros turísticos del norte del país.
Si se pregunta por los impuestos asociados a la inversión inmobiliaria en esta ventajosa jurisdicción, le gustará saber que los impuestos sobre la transmisión de terrenos, propiedades y plusvalías son, en término medio, dos veces más bajos que en el resto de Europa.
Quizá lo más difícil de hacer negocios en el mercado inmobiliario montenegrino sea que toda la documentación oficial se exige siempre en el idioma montenegrino. Si quiere estar seguro, es muy recomendable contar con la ayuda de nuestro equipo de expertos.
El futuro del mercado inmobiliario en Montenegro es brillante, sobre todo porque las proyecciones del turismo (a pesar de la pandemia del COVID-19) esperan un crecimiento estable en los próximos años. Pero eso también significa que quizá los precios de las propiedades empiecen a subir, así que ahora es el mejor momento para entrar en el mercado inmobiliario a precios más bajos que la media europea pero obteniendo mejores rendimientos de su inversión.
El apuro por invertir en Montenegro está dictado por un posible aumento de los precios a medida que se desarrolla el mercado montenegrino y por el tiempo que le queda a su programa de CPI. Solo hasta enero de 2022 usted podrá acceder al pasaporte montenegrino con su inversión inmobiliaria.
Aunque generalmente son más bajos que en el resto de Europa, los precios y las particularidades dependen de lo que se busque. ¿Hablamos de una residencia en la capital? ¿Un chalet de lujo en la costa? De cualquier manera, siempre es bueno trabajar con un experto. Generalmente, los extranjeros son vistos como una negociación fácil, así que, para conseguir el mejor precio posible, es vital trabajar con un agente inmobiliario que conozca el mercado local.
Estos son, a grandes rasgos, los principales tipos de propiedades en venta en Montenegro:
- Apartamentos: En Podgorica hay muchos apartamentos en edificios de varias plantas. En la costa son más lujosos, ya que suelen ser complejos con piscina y a poca distancia de la playa.
- Casas: Suelen estar situadas en las afueras de las ciudades, son de más o menos 2000 pies cuadrados, y suelen ser totalmente nuevas.
- Chalets: Son aún más grandes que las casas, más lujosos y están más cerca del centro de la ciudad.
- Parcelas: En Podgorica y su área metropolitana hay muchas parcelas disponibles para construir lo que quiera y cómo quiera.
Del mismo modo, la ubicación de los inmuebles se divide en tres categorías:
- Zonas turísticas de la costa.
- Podgorica.
- Ciudades pequeñas, especialmente en el norte.
Esta combinación de clases determinará los rangos de precios y las características de los bienes inmuebles a los que usted podrá acceder.
Sin embargo, si nos fijamos en la inversión en el mercado inmobiliario, ésta se dirige principalmente a los inmuebles turísticos. Esto tiene dos razones. En primer lugar, el turismo impulsa la economía de Montenegro. En segundo lugar, el programa de CPI de Montenegro exige una inversión en turismo, lo que ha aumentado el número de proyectos en desarrollo. Asimismo, una de las mejores formas de obtener ingresos de la inversión inmobiliaria es a través de los ingresos por alquiler. Como los precios son bajos para los estándares europeos, es fácil encontrar a alguien a quien alquilar su propiedad, especialmente durante la temporada turística (de mayo a septiembre). Además, los precios de los bienes raíces en general están aumentando, lo que significa que usted puede obtener un increíble rendimiento de la inversión si compra ahora.
Las localizaciones inmobiliarias turísticas más buscadas y con más proyectos en desarrollo, principalmente promociones aprobadas para el programa de CPI, están en el sur, principalmente en:
- La bahía de Kotor.
- Budya, conocida como la Miami de los Balcanes, incluye más de ocho millas de playas en la costa del Adriático.
- Franjas costeras cerca de Bar, que suelen estar llenas de turistas rusos.
Ahora bien, si está pensando en invertir en Podgorica, no se deje engañar por la cifra de 190.000 habitantes. Hay muchas diferencias entre los barrios. Algunos de los más buscados son los Blok 5 y 6, especialmente para familias, y Pod Goricom es para los más ricos. Podgorica tiene uno de los precios del metro cuadrado más bajos entre las capitales europeas, con una media de 1000 euros. En comparación, en Zagreb el metro cuadrado cuesta 1.900 euros, y en Belgrado, 2.200 euros aproximadamente.
¿Cuáles son los principales factores que influyen en los precios de los inmuebles en Montenegro? Hay muchos factores que influyen en las tendencias positivas del mercado inmobiliario de Montenegro:
1.El país ha tenido un gobierno estable y proempresarial desde su independencia.
2.El bello paisaje del país y su atractivo entorno empresarial han atraído mucha IED para desarrollar hoteles y complejos turísticos.
3.El gobierno montenegrino reformó las leyes de residencia para añadir la adquisición de propiedades como vía rápida.
4.El programa de CPI ha propiciado una renovada afluencia de inversión extranjera en el sector inmobiliario turístico.
5.La ubicación geográfica del país, cerca de Rusia, Turquía y el sur de Europa, hace que haya una mezcla de inversores extranjeros dispuestos a participar en el negocio inmobiliario de Montenegro.
Los precios inmobiliarios de este país cayeron casi un 30% durante la crisis europea. Como hemos dicho antes, la economía es increíblemente vulnerable a los choques externos. Sin embargo, no mucho después de la crisis, aparecieron inversores rusos que compraron terrenos para construir viviendas de temporada, a los que también siguieron inversores occidentales cuando los precios y el mercado empezaron a subir de nuevo.
Las predicciones a futuro son positivas. Los precios inmobiliarios han aumentado, pero siguen siendo asequibles. Más inversiones, más turistas y más proyectos de lujo deberían significar también un crecimiento sostenido de los precios, lo que supone mejores rendimientos de la inversión para quienes aprovechen la ola e inviertan en el momento adecuado.
Pero si se está preguntando cuáles son los proyectos estrella que le dan acceso al pasaporte montenegrino, los presentamos a continuación.
Oportunidades de
inversión en Kolasin
Kolasin es una pequeña ciudad del norte de Montenegro conocida mundialmente como la capital del esquí por sus famosas nevadas en cada invierno. Pero no deje que eso le engañe. En los últimos años, Kolasin se ha convertido en un centro turístico durante todo el año, gracias a la proliferación de resorts e infraestructuras turísticas desarrolladas en la zona.
Kolasin es la sede del turismo de montaña en Montenegro. Si va en invierno, la nieve cubre todo el paisaje y el lugar es perfecto para esquiar. Pero si se va en verano, las temperaturas (que no superan los 25 grados) permitirán pasar un buen rato tanto al aire libre como dentro del resort. Por supuesto, los más aventureros pueden adentrarse en la naturaleza en cualquier época del año; al fin y al cabo, la propia Kolasin está en una de las zonas más altas de todo Montenegro.
Para llegar a esta zona del norte de Montenegro no hay que esforzarse mucho. Kolasin es un destino turístico próspero, en parte porque es fácilmente accesible desde las principales ciudades de Montenegro por autopistas y trenes. La ciudad también cuenta con el aeropuerto de Podgorica, a sólo 30 minutos, por lo que está muy bien conectada con el resto del mundo.
Oportunidad nº 1 - Hotel y complejo turístico de montaña de cinco estrellas
Este majestuoso proyecto consta de 238 suites, de las cuales 25 son suites de lujo. Este megaproyecto de más de 21 millones de euros volverá a poner a Kolasin en las noticias, esta vez por tener uno de los hoteles y complejos turísticos más modernos de toda la región. Decimos que es prácticamente una oportunidad que difícilmente se volverá a ver, no sólo en Montenegro sino también en la región.
El grupo que está detrás de este complejo turístico de lujo en Kolasin tiene ya varios proyectos de éxito en varias regiones de Montenegro, hasta el punto de haber obtenido una garantía de 2,5 millones de euros para proteger las inversiones de quienes adquieran propiedades del proyecto hasta el 30 de septiembre de 2024. Esta es una de las formas más seguras de obtener un pasaporte europeo invirtiendo en bienes inmuebles.
Además de las 238 unidades, este complejo cuenta con un restaurante, salas de conferencias (la mayor con capacidad para 400 personas), un cine interior que puede albergar hasta 72 personas por función, un pub con más de 120 asientos para socializar, un spa para relajarse, piscinas cubiertas y al aire libre, un club infantil y una sala de esquí totalmente equipada. Este complejo siempre tendrá una oferta cultural para todos los gustos.
La idea de este proyecto era romper los límites actuales de la arquitectura y el diseño contemporáneos e integrar el diseño con el paisaje natural de Kolasin.
Una vez enumeradas todas las maravillas de este proyecto de lujo, es normal pensar que el precio de entrada para disfrutar de todo esto, y además del pasaporte montenegrino, es estratosférico, pero la verdad que no es así. Si usted invierte a partir de 250.000 euros, puede ser propietario de una de las unidades del hotel (con certificado de propiedad incluido) y entonces podrá solicitar automáticamente el pasaporte montenegrino.
Estos son los detalles del proyecto:
- Precio: 250.000 euros.
- Tipo: inversión en suites de hotel (suites de 30m2 a 45m2, modelo de venta - por orden de llegada).
- Tipo de propiedad: 1/1 propiedad.
- Contrato de alquiler: Sí, obligatorio.
- Uso de la unidad: 3 semanas al año + 1 semana de uso de otro hotel 5 estrellas.
- Uso de la unidad antes de que el proyecto esté listo: 7 días en otro hotel 5 estrellas.
- Rentabilidad potencial: 40% del beneficio del fondo de alquiler/año.
- Gastos: No hay cuotas de mantenimiento regular, no hay impuestos, no hay que pagar seguro, no hay cuota por el uso de la unidad por parte del propietario. Fondo de Reserva: 10% de la remuneración del propietario.
- Fecha de entrega: 30 de septiembre de 2024.
- Propiedad mínima: 5 años.
- Derechos de precompra del vendedor: Sí.
- Reventa: Opcional después de cinco años.
Oportunidad #2 - Estación de esquí en la montaña Bjelasica
Este complejo está rodeado de naturaleza en estado puro a 1450 metros sobre el nivel del mar. Es el primer resort de montaña de esta región de Montenegro. La ubicación del resort es bien conocida por sus impresionantes cantidades de precipitaciones de nieve durante el invierno, lo que le ha dado su lugar como destino por excelencia para el esquí. Sin embargo, la montaña también recibe numerosos días de sol al año, lo que convierte a este resort de esquí en un destino perfecto para cualquier estación.
El resort ofrece numerosas rutas de esquí mantenidas bajo los más altos estándares de calidad y divididas en diferentes niveles como fácil, intermedio y difícil, así como teleféricos que ofrecen increíbles vistas de la montaña Bjelasica. El hotel también proporciona equipo técnico para los deportes de invierno, así que no hay excusa para no disfrutar y deslizarse por la nieve.
Este complejo de lujo ocupa tres acres de bosque alpino para ofrecer 168 unidades en las que se puede invertir, todas ellas aprobadas para el programa de ciudadanía por inversión de Montenegro.
Detalles de la inversión:
- Precios a partir de 250.000 euros.
- Tipo: Unidades de hotel.
- Modelo de venta: por orden de llegada.
- Uso de la unidad: 2 meses/año.
- Retorno de la inversión: 30% del beneficio del fondo de alquiler/año.
- Gastos: los gastos de mantenimiento son de 50 EUR/m2 de la Unidad de Condominio/anual.
- Derechos de precompra del vendedor: Sí.
Oportunidad nº 3 - Hotel de cinco estrellas
Aprobado en el marco del programa montenegrino de CPI como proyecto elegible en 2019, este hotel es un desarrollo hotelero de 5 estrellas situado en la ciudad de montaña de Kolašin. El hotel de lujo y el spa están rodeados de montañas y lagos espectaculares, en los destinos de esquí y turismo de montaña más infravalorados de Europa. Una vez terminado, el hotel contará con 188 unidades de lujo.
Mientras que la mayoría de los proyectos de inversión inmobiliaria en Montenegro permiten al inversor acceder a una fracción de la propiedad en la que decide poner su dinero, este proyecto ofrece mucho más. Una inversión en este complejo viene con la tranquilidad de saber que usted es el único propietario de su unidad.
Este resort está diseñado con fines turísticos, donde los inversores reciben el 40% de los ingresos netos por alquiler, y el 60% restante va a la empresa que gestiona el complejo. Las instalaciones cumplen con los más altos estándares. Destacan su amplio vestíbulo, su bar de 64 plazas, su restaurante en el patio, el spa y el centro deportivo.
La inversión:
- Inversión: 250.000 euros.
- Tipo: Unidades hoteleras (habitaciones de 25m2 a 50m2).
- Tipo de propiedad: 1/1 propiedad.
- Contrato de alquiler: Sí, obligatorio.
- Uso de la unidad: 1 mes /año.
-15 días en temporada alta (15 de diciembre - 15 de marzo, 15 de junio - 15 de septiembre).
-15 días en temporada baja.
- Rentabilidad potencial: 40% de los ingresos brutos por alquiler (menos los costes de reparación y renovación: 1-4%).
- Gastos: 50 euros/m2 de la unidad sobre una base anual, deducible de los ingresos brutos del alquiler.
- Contribución del periodo de ocupación del propietario: 10 euros por metro cuadrado y día.
- Tarifa de limpieza de salida del propietario: 100 euros por servicio.
- Fecha de entrega: 31 de septiembre de 2022.
- Tiempo mínimo de propiedad: 5 años.
- Opción de recompra: No.
- Derechos de precompra del vendedor: Sí.
Oportunidad nº 4 - Hotel de cuatro estrellas
Este hotel fue el primer desarrollo hotelero aprobado en el marco del Programa de Ciudadanía por Inversión de Montenegro. Una vez terminado, el proyecto tendrá una capacidad total de 380 camas y un valor estimado de más de 11 millones de euros.
El hotel no escatima en sus instalaciones. Contará con un buffet donde se servirán las comidas más cosmopolitas y con restaurantes locales tanto internos como externos. Tendrá un bar en la terraza y un salón que podrá reservarse para eventos privados también en la terraza. Este hotel contará con un salón de belleza, un parque infantil y varias tiendas.
Estos son los detalles de la inversión:
- Inversión: 250.000 euros.
- Tipo de propiedad: Unidades de hotel.
- Tipo de propiedad: 1/240 (copropiedad).
- Contrato de alquiler: Sí, obligatorio.
- Rentabilidad potencial: 30% de reparto de beneficios.
- Fecha de entrega: 1 de noviembre de 2022.
- Tiempo mínimo de propiedad: 5 años.
- Opción de recompra: después de cinco años, por un importe de 200.000 euros (no es obligatorio).
- Derechos de precompra del vendedor: Sí.
Oportunidades de
inversión en Durmitor
Durmitor es un parque nacional situado en el norte de Montenegro, cerca de Zabljak. Sin exagerar, este lugar es la representación perfecta de un paisaje fantástico de algún cuento de hadas. Esta región de Montenegro está llena de naturaleza que no ha sido tocada por el hombre, y conserva el verdor como pocos lugares del mundo.
En el centro de Durmitor, encontramos Zabljak, una pequeña ciudad bastante popular entre los turistas que descubren Montenegro. Es allí donde puede encontrar el proyecto inmobiliario que le ayudará a obtener su pasaporte montenegrino al tiempo que genera excelentes rendimientos de inversión.
Oportunidad #5 - Hotel y villas de lujo
Este lujoso proyecto de Hotel y Villas se está construyendo para mantener el antiguo diseño del Hotel de Durmitor, un ícono de la historia del turismo en Montenegro y un símbolo para los habitantes del lugar. Sin embargo, dentro del mismo diseño, encontrará instalaciones mejoradas y llamativas para alojarse con buena parte de los turistas que visitan el norte de Montenegro cada año.
Está previsto que el proyecto esté terminado en mayo de 2022. Para entonces, constará de interiores modernizados y equipados con los materiales más exclusivos y la tecnología más avanzada, todo ello enmarcado en un diseño que apela a los gustos más elevados y se funde con el patrimonio arquitectónico de Zabljak.
El hotel contará con 55 suites de lujo y 12 villas, todas ellas equipadas con chimeneas y servicios de lujo para complacer a los huéspedes más exigentes.
Detalles de la inversión:
- Precio: para invertir en las villas del complejo, el precio es de 250.000 euros.
- Tipo de propiedad: copropiedad en una proporción de 1/10 (acciones).
- Contrato de alquiler: Sí, obligatorio.
- Rentabilidad: 1/10 parte del 30% de beneficio neto.
- Fecha de entrega: 31 de diciembre de 2022.
- Propiedad mínima: 5 años.
- Opción de recompra: Sí, en el 6º año (precio aún no fijado, estará en el acuerdo final).
- Derechos de precompra del vendedor: Sí.
Oportunidades de
inversión en la bahía de Kotor
La bahía de Kotor atrae a gente de todo el mundo. Llegó a redefinir la vida junto al mar con un lujo discreto. Los clubes náuticos, los bulliciosos bares, los cafés, las bodegas, los bistrós, las boutiques con clase y el entretenimiento familiar llenan las históricas calles y plazas que rodean la bahía de Kotor para llenar sus vistas cada día.
En la bahía se encuentra Porto Montenegro, uno de los lugares más cosmopolitas del Mediterráneo y de los Balcanes, donde se pueden escuchar una docena de idiomas diferentes con sólo pasar por allí y que está abierto a todos los que quieran disfrutar, compartir y conectar con otras culturas.
Oportunidad #6 - Porto Montenegro
El proyecto está construido en una meseta natural justo al principio de Porto Montenegro, el guardián del Adriático montenegrino. Le proporcionará vistas panorámicas del Mediterráneo a través de un estilo de vida vibrante y las siempre acogedoras aguas de la bahía.
El proyecto consta de un hotel perteneciente a una renombrada cadena hotelera internacional, viviendas luminosas y un centro comercial. Cuenta con diferentes opciones para distintos tipos de inversores, lo que ofrece variadas posibilidades para quienes soliciten el programa de CPI de Montenegro.
Detalles de la inversión:
- La inversión mínima debe ser de 450.000 euros. Puede realizarse en uno o varios apartamentos, en función de su tipología.
- Como sabe, el programa de CPI de Montenegro le permite alquilar su propiedad. Y nuestros socios pueden ayudarle con un acuerdo de alquiler.
- Usted puede reservar una de estas propiedades por un precio que oscila entre los 10.000 y los 20.000 euros.
- Los precios:
-Estudios desde 190.000 euros.
-Apartamentos de un dormitorio desde 265.000 euros.
-Apartamentos de dos dormitorios desde 347.000 euros.
-Apartamentos de tres dormitorios desde 450.000 euros.
-Para una inversión válida de CPI, puede adquirir un apartamento de tres dormitorios o una combinación de los otros.
Cómo adquirir una
propiedad en Montenegro?
Después de estudiar el mercado, probablemente se pregunte qué debe hacer para comprar una propiedad en Montenegro. En primer lugar, ¿pueden los extranjeros comprar una propiedad en este país?
La respuesta corta es: sí, pero existen ciertas condiciones. Si quiere comprar un inmueble en su propia parcela, como una casa o un terreno, tendrá que hacerlo a través de una empresa registrada. Eso significa que debe trabajar con un abogado con el objetivo de registrar una empresa en el país para comprar la propiedad. Sin embargo, los extranjeros pueden comprar directamente apartamentos sin necesidad de registrar una empresa.
Al comprar una propiedad en Montenegro, debe tener en cuenta las siguientes tasas (ya hemos mencionado algunas de ellas):
- Para las propiedades revendidas: 3 % de impuesto de transferencia sobre el valor de tasación.
- Para las propiedades nuevas: 21 % de IVA sobre el precio de compra.
- Gastos de notaría: 0,01 % del valor de tasación.
- Los honorarios de los abogados varían en función de la transacción, pero suelen oscilar entre 100 y 1.000 euros.
- Los honorarios de los agentes inmobiliarios suelen oscilar entre el 3 % y el 6 % del precio de compra.
Cuáles son los pasos para comprar una propiedad en Montenegro?
1.El comprador potencial encuentra un inmueble de su agrado y hace una oferta. Negocia los detalles con el vendedor (normalmente a través de agentes).
2.El comprador hace un depósito del 10% del precio de compra acordado.
3.El abogado del comprador confirma que el inmueble no tiene problemas de registros de propiedad. Algunas propiedades pueden tener problemas debido a la complicada historia de Montenegro, aunque no hayan estado totalmente involucradas en las guerras de los años 90. Si el abogado considera que la propiedad no es apta para la venta, se devuelve el depósito.
4.Si todo está bien, ambas partes firman un contrato de compraventa ante un notario.
5.El pago se realiza. El calendario se establece en el contrato.
6.El impuesto de transferencia del 3 % debe pagarse en un plazo de 15 días tras la firma del contrato.
7.El abogado del comprador registra el acuerdo y tramita la transferencia de la escritura.
Así que, en general, ¿es el sector inmobiliario de Montenegro una inversión sólida? Completamente. Montenegro es uno de los mejores destinos vacacionales de los Balcanes, y uno de los más infravalorados del Mediterráneo. El gobierno ha tratado de modernizar el sector bancario, lo que significa que hay más opciones de financiación para estos proyectos. Asimismo, el gobierno ha flexibilizado la legislación y el sistema fiscal es bastante atractivo y sencillo.
No hay mucha demanda local de inmuebles de lujo. Sin embargo, el programa de CPI ha provocado un serio crecimiento tanto de la inversión como de la demanda de inmuebles de lujo y turísticos en toda la costa y el norte.
¿Quiere invertir en inmuebles en Montenegro? Contáctese con nuestros expertos y ellos le ayudarán con mucho gusto.
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